משרד הבינוי והשיכון פועל להגביר את התחרות בשוק פוליסות המכר שמוערך ב-20 מיליארד שקל

משרד הבינוי והשיכון פועל להגביר את התחרות בשוק פוליסות המכר שמוערך ב-20 מיליארד שקל

בשנים האחרונות נכנסו חברות הביטוח באופן אינטנסיבי לתחום הערבויות נדל"ן והחלו בהנפקת פוליסות חוק מכר וליווי ומימון עצמאי, בכך נוצרה תחרות משמעותית מול המערכת הבנקאית, כעת משרד הבינוי והשיכון מבקש להכניס אלטרנטיבות זולות יותר ליזמים

האם יימצאו מתחרים חדשים לחברות הביטוח בתחום לערבויות הנדל"ן? משרד הבינוי והשיכון יצא בשבוע שעבר בקול קורא לענף הנדל"ן לספק לו הצעות לדרכים חדשות בהן ניתן להעניק בטוחות על פי חוק המכר בעת רכישת דירה. בתוך כך, המשרד בוחן לאחרונה את פתיחת השוק לגורמים נוספים, אשר תינתן להם האופציה.

כיום, כאשר יזם מעוניין לקבל ליווי פיננסי לפרויקט בנייה, מרבית הסיכויים שיפנה לאחד הבנקים לצורך ליווי פיננסי של הפרויקט, ובתוך כך – מתן ערבות מטעם הבנק לרוכשי הדירות כנגד תשלומים ששילמו עבור הדירה. חברות הביטוח גם הן נכנסו לענף זה, במיוחד לאחר שנת 2016, כאשר הבנקים הגיעו לקצה האשראי שלהם בתחום הנדל"ן.

חברות הביטוח אינן מפרסמות את גובה מכירות פוליסות מכר, אך על פי הערכות, שווי פוליסות אלו הגיע ב-2019 לבין 15 ל-20 מיליארד שקל. השווי מורכב במהותו ממיזמי ענק בתחום הנדל"ן בהן מובילות הראל, כלל ביטוח, הפניקס ואיילון. גם הכשרה שקיבלה לאחרונה היתר לשווק פוליסת מכר פועלת בתחום זה ופועלת בעיקר מול פרויקטים בינונים וקטנים.

האלטרנטיבה העיקרית למתן בטוחה מסוג ערבות שאינה קשורה לבנקים או חברות הביטוח היא רישום הערת אזהרה. בהקשר זה יש לציין כי כ-13% מהדירות החדשות בישראל נקנות כאשר הבטוחה הניתנת לרוכש הדירה היא מסוג הערת אזהרה. אך בעקבות תקדים משפטי שביטל את הערת אזהרה והוביל לפגיעה ברוכשים, פועל הממונה על חוק המכר להרחיב את האלטרנטיבות הקיימות בשוק. בבדיקה שנעשתה במשרד הממונה על חוק המכר נמצא כי רוכשים רבים שסופקו להם הערות אזהרה בתור בטוחת חוק מכר, נפגעו כאשר החברה היזמית התפרקה. לעומת זאת, באותה בדיקה נמצא כי לא נפגעו רוכשי דירות מקריסה של החברה היזמית כאשר הבטוחה הייתה מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

האופציה הרביעית למתן פוליסת מכר היא על ידי חברת נאמנות ומשרד הבינוי והשיכון מחפש דרכים כיצד חברות אלו יוכלו לקבל דריסת רגל בתחום. בענף, בכל אופן, מתקשים לראות כיצד הצעד האחרון של משרד הבינוי והשיכון יישא פרי מאחר שקיים חוסר בהירות בין נוסח המנשר לבין הראיונות והשיחות שנציגי משרד השיכון מנהלים עם התקשורת ועם גורמים מעורבים בתחום.

בענף הביטוח מפקפקים בהיתכנות המהלך

לצד הבנקים, בשנים האחרונות נכנסו חברות הביטוח באופן אינטנסיבי לשוק פוליסות המכר והחלו בהנפקת פוליסות חוק מכר וליווי ומימון עצמאי, ויצרו תחרות משמעותית מול המערכת הבנקאית. כמו כן, קיימות קרנות רבות הפועלות בתחום, הן במימון עצמאי והן בשיתופי פעולה עם חברות הביטוח להנפקת פוליסות חוק מכר. חברות הביטוח הכניסו לשוק הן תחרות והן יצירתיות במימון העסקאות וליווי הפרויקטים, כך שנכון להיום כמעט כל יזם יכול למצוא את הגורם המממן המתאים לו ולפרויקט אותו הוא מבקש לממן.

"לא ברור כיצד שיטה של שימוש בחברת נאמנות אמורה לעבוד בפרויקטים בהם היזם נדרש גם לאשראי לליווי למימון הפרויקט. הגורם המממן ירצה כמובן לקבל גם הוא שעבוד מלא על קרקע הפרויקט, על מנת להבטיח את יכולתו לממש או להשלים את הבנייה במקרה של כשל", מסרו בכירים בענף לפוליסה.

הבכירים הוסיפו כי ככל הנראה כניסה של שחקנים חדשים לא תוזיל את העלויות: "אם אכן ייבנו מנגנונים מתאימים של חברות נאמנות אשר גם יספקו את המימון, בשיתוף פעולה עם גורם מממן, מנגנונים אלו יצטרכו לכלול מערך של ליווי סגור, תשלום על ידי שוברים ומעקב צמוד לתשלומים לספקים על ידי חברת הנאמנות והגורם המממן. כך שבפועל, מדובר במנגנונים מורכבים, וסביר כי עלותם ליזם תהיה דומה לעלות הקיימת היום בבנקים ובחברות הביטוח".